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孫宏斌、任澤平等地產大咖,對2020年樓市作出了8個判斷

  • 時間:2019-11-07 09:40 編輯: 來源:明源地產研究院
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摘要:年關將至,又快到地產人做總結定計劃的時間了。但這兩年的年底,地產人都很焦慮,因為調控一直看不到松綁的跡象,未來市場到底怎么走,看不清方向。這個時候,不妨看看地產大佬們的做法,聽聽他們的想法,從中獲得啟發。近日明源君在北京

年關將至,又快到地產人做總結定計劃的時間了。但這兩年的年底,地產人都很焦慮,因為調控一直看不到松綁的跡象,未來市場到底怎么走,看不清方向。


這個時候,不妨看看地產大佬們的做法,聽聽他們的想法,從中獲得啟發。


近日明源君在北京應邀出席了民生銀行主辦的“2019年中國不動產金融年會”。現場,融創集團董事長孫宏斌、恒大集團研究院院長任澤平、著名經濟學家鐘偉、國家統計局原總經濟師姚景源等10多位大咖,發表了對2020年樓市及未來趨勢的判斷,明源君梳理出8條,下面分享給大家。


判斷一

不要幻想調控松綁

也不用過于悲觀


政府對房地產行業的定位,對行業影響很大。

經濟是否還依賴房地產?這是一個國家戰略

為什么地產行業太重要了,這個行業及相關行業在整個GDP中要占到30%;賣地收入加上稅收收入占整個財政收入的40%。這個行業貸款,占28.9%,加上其他行業貸款,用房地產做抵押的,是50%。


大家一定要理解這一點。很多人幻想著調控什么時候松綁,不太可能。很多2017年、2018年買地的房企,都錯判了形勢,以為調控短期內就會松動,結果第四年了還沒有放開。所以不能有僥幸心理,這一輪調控基本上會持續很長時間。


總結這次調控,主要是三句話,一是房價不能漲,二是錢不能去房地產,三是房地產不能作為經濟刺激的工具。這一輪加上上一輪的限價,這是一個長期的行為。


限價對地產行業是好事,最起碼風險小。而且調控把地方政府的期望值也調下來了,原來房價跌了,地方政府地價不降,隨便出來的地價起價算一下賬,都虧錢。現在地方政府慢慢把期望值也降下來了。未來限價把風險控住,限負債總額是把杠桿率降下來,這個行業發展會更加健康。


所以房企明年拿地做項目,也要遵守一個判斷,即房價不怎么漲,有了這樣的底線,風險會小很多。


大家也不需要過度悲觀,很多人說,今年1-9月,房企拿地和去年同比下降了20.2%,看起來很糟糕,但實際上,去年年底今年年初下降了34%,也即現在拿地比年初又回升了14%。


判斷二

如果房地產供給繼續下降

  一年半后房價可能又會上漲


今年中國房地產銷售面積是負0.1%,但是全國房地產銷售額同比增長7.1%,這倆數放在一起,就是告訴你,房價實際是上漲了。


我國目前經濟下行壓力比較大,而房地產仍然是經濟平穩運行的一塊壓艙石。據我們的預測,房地產對GDP的貢獻率2016年曾經達到16%左右。即使是經歷過房價泡沫的日本,房地產對GDP的貢獻率也高達13.5%左右,而美國是14.5%。


今年1-9月份,我國房地產開發投資同比增長了10.5,但是我們要看到一點,盡管保持了10.5,但已經是連續5個月持續下降。


很多學者、企業家擔心經濟下滑,未來房價會下跌。恰恰相反。一年半以后中國房價很可能又會上漲,為什么?

因為房價調控的有效方法是供需相結合,保持房地產開發投資適度增長與穩地價、穩房價、穩預期是一致的。


房地產投資在下降,說明供給在減少。今年9月末,中國商品住宅庫存已經回落到2012年水平,庫存實際上已經大幅下降。如果未來供給持續地下降,那未來房價上漲就是大概率事件。


當然,房價在短期內大幅上漲并不符合房地產企業利益。房價短期大幅向上漲了,肯定會迎來更嚴格調控,又會迎來房價的下跌。

   

判斷三

總盤子維持在15萬億

前5名能占30%


房地產行業規模今年大概是16萬億左右,這個規模大概還會保持很多年。


一個是城市化的需求。因為現在中國房地產常住人口、城鎮化率是53.77%,遠遠低于發達國家80%的平均水平,根據國務院發布的《國家人口發展規劃2016-2030》,2030年我國城鎮化率將達到70%,按照這個數字估計,未來12年城鎮人口還要增加1.46億的,這需要大量住房。


另一個是改善性需求。每個人10個朋友當中,肯定有5個人要改善換房,你不換也能活著,但是都想換。所以這個行業規模估計還會保持很多年。


地產行業另外一個變化,當行業規模達到15萬億量級時,地產從增量市場往存量市場轉變了,這是個特別大的變化。以前開發商一直搶增量市場,增量從2007年3萬億到現在15萬億,增了5倍,這個時候大家日子都好過。但以后就是存量市場了,這個時候就難做了。


估計在五年里面,這個行業的前五名能占到30%,為什么?因為每個行業,比如汽車行業中國前五名是51%,啤酒行業是73%,空調行業78%,手機行業83%。地產行業前五名是18%,再過五年,30%問題不大。


判斷四

城市集中度還將上升

一二線和強三線沒問題,四五線壓力很大


從城市來看,分化越來越嚴重。

今年前50個城市,占了中國城市人口的32%左右,但是占了整個中國房地產開發投資的62%,占了整個中國房地產銷售金額的64%,而且這個集中度還在上升。今年城市集中度上升的速度非常快,和前幾年房企集中度上升有一比。未來城市集中度上升還會延續。


具體來看,現在市場最大的問題是把風險擠壓到了低線城市。


前一輪去庫存基本把一二三線的庫存去沒了,但2016年10月份限價政策,限制的是一二線和強三線城市,現在這些城市基本沒什么庫存,但需求比較大,導致二手房和二手房價格倒掛。一二線城市新項目只要出來,之后都搖號賣掉了,基本不存在風險。


下面四五線城市、五六線城市房價翻了一番,供應量增加很多,需求相對沒有那么強勁,所以銷售壓力會非常大。


判斷五

房企想多融資很難

最好有3、4家主力貸款銀行


金融對地產的作用越來越重要。以后在負債總量管理情況下,想增加負債幾乎不可能。

從融資的成本來說,財報上看到的融資成本是7%左右,但實際百強房企融資成本比這還要高幾個點。


未來房企要跟銀行深度合作,一家銀行可能不夠,要有兩三個備胎。金融能夠給你提供的融資變得極其重要,缺乏金融背景的房企,財務狀況將更加脆弱。如果有3-4家主力貸款銀行,以及有貸款銀行所控制的多元化、多樣化的金融機構能夠支持你,你才能夠慢慢走向成功。


現在整體融資環境,大家要按照最最謹慎的態度去對待,至少目前沒有看到任何的金融機構表態會放松,甚至還在繼續查資金進入到房地產的相關情況。但是也得到一些信息,現在政府的一些部門在調研目前企業的金融狀況,如果企業調研下來的情況不特別樂觀的話,有可能在現在的基礎上面略微放松。


判斷六

貨地比決定能否穿越周期

2.5以下的地塊都不夠安全


在房價暴漲時期,地王頻出,但只要房價漲上來,是可以覆蓋拿地成本的。但未來地產市場本身是一個高位平臺,甚至略有下行,原來的拿地邏輯就要改變了。


如果看一下中國整個地產供應,在過去20年,總銷售面積大概在169億平米,銷售金額大概99.2萬億,其中土地出讓金42-43萬億,加上涉房稅費,大概平均貨地比2:1。在2015年之前,開發商能夠獲得的貨地比可能更好一些,比如4:1、5:1。但凡在2016年、2017年高價搶了地的,尤其搶了四五線城市地的,貨地比絕對都不好,能做到2:1就已經很困難了。


為什么要強調貨地比呢?只有比較高的貨地比,比如3以上,才能夠穿越未來的周期,只有有比較高的貨地比,才能忍受比較慢的去化,才能有比較安全的利潤邊界。而且還得忍受建安、財務等成本的上升。

所以貨地比這個指標有可能在未來會和周轉率一樣重要,甚至變得更重要。2.5以下的貨地比都不夠安全。


判斷七

要堅定布局消費升級,完成房地產+


什么樣的房企未來會活得更好?一定是綜合競爭力很強的。綜合競爭力是什么?


第一,先是有沒有庫存問題。庫存有問題,說不上綜合競爭力。因為房地產庫存很麻煩,如果庫存有問題,土地儲備布局不對,拿地貴了,那就是能不能活著的問題了。


第二是品牌、產品、服務。要提高綜合競爭力,還要看布局和土儲質量,因為這個行業分兩段,一段是前面投資,后面是做產品,投資做錯了,做什么產品都虧錢。所以布局和土儲很重要,然后是看產品和服務,這些都很難。

然后要持續降低負債率。現在你想增加負債率也增加不了,但融創有一個綜合的負債率目標。


第三,融創堅定布局消費升級,像文旅、文娛、教育、醫療、大健康等等。這是房地產+里面的,這方面布局就是為了將來。因為文娛是大行業,教育是個大行業,醫療是個大行業,養老也是大行業,融創這方面的布局主要是為了五年以后、十年以后的事。因為眼前都挺難掙錢的。要從容、穩健,還是要講規模、講高質量增長。


判斷八

明年重點關注這4類客戶群體


在過去的若干年當中,很多地方買房的50%以上都是投資客,但2016年之后,買了房子的財富效應還有沒有?算下來,大多數都沒賺到錢。從這個角度來說,目前以居住為目的的才是購房核心。未來客戶研究要重點針對以下幾個點:

   

第一,90后客戶群體與70后、80后客戶群體差異很大,特別是95后客戶群體的需求變化。


第二,剛需購買力回歸了。


第三,改善型客戶也在發生變化。目前改善型客戶當中最核心的是中產階級當中的二孩家庭。過去三年基本上每年800萬個二孩出生,扣掉一半,剩下至少400萬個二孩家庭,有非常巨大改善需求。這些今天還敢生二孩的客戶,購買力很強,否則也不會生二孩。特別是生完一孩之后,基本已經搞清楚生孩子代價有多大,還生二孩,肯定是家里有礦能夠買房。


最后,還有一部分客戶群體被忽略了,那就是一二線城市的舊改。以上海為例,今年上海舊改差不多10多萬平方米,2.9萬戶,平均每戶補償費大概500多萬,明年差不多也是這個數。這些客戶群體未來幾年可能是改善型客戶最核心的支柱。

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