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房企三季報發布,地產行業馬太效應更嚴重了,洗牌還在加速!

  • 時間:2019-11-12 08:59 編輯: 來源:明源地產研究院
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摘要:相比于半年報、年報,一季報和三季報向來不太被(媒體)所重視,因為后者既沒有業績發布會,更沒有霸道總裁的段子,很難引起媒體和大眾的興趣。 然而,明源君認為,三季報的重要性可能比半年報還重要。因為各房企都需要在年報公布(

相比于半年報、年報,一季報和三季報向來不太被(媒體)所重視,因為后者既沒有業績發布會,更沒有霸道總裁的段子,很難引起媒體和大眾的興趣。

 

然而,明源君認為,三季報的重要性可能比半年報還重要。

因為各房企都需要在年報公布(次年三四月公布)之前,就要制定第二年的目標和計劃。雖然計劃經常趕不上變化,但是目標定得太離譜,還是容易掉坑。今年,除了數百家中小房企破產之外,還有數家百強房企也深陷泥沼,值得全行業重視。

相比中報,三季報是試探全年樓市冷熱的更精準的溫度計。

 

最近,所有上市房企的三季報均已公布,下面明源君就結合上市房企三季報的情況,及當下的形勢進行剖析,希望對各房企看清形勢、制定計劃有幫助。


不少中小房企深陷危機

大房企依然在逆勢擴張

 

根據公告,今年9月份,中國恒大實現了約831.1億元的合約銷售金額,相比8月份增長了73.8%,較去年同期增長約31.9%,刷新了集團單月合約銷售金額的歷史紀錄。

 

這一定程度上得益于恒大搶跑,于8月20日推出“全國532樓盤,閃購7.8折”的促銷活動,“全員營銷季”的海報刷屏朋友圈。結合整體的慘淡,這似乎透露出一個信號:金九銀十只是對中小房企消失了,對大房企還是有的。事實上,10月份,恒大就打破了自己此前的紀錄,合約銷售金額達到了903億元。

 

三季報同樣將這些信息顯露無疑。不過,由于大部分港股上市企業只公布半年報和年報,因此下面只能以A股上市房企為例。

 

數據顯示,近140家A股上市房企,八成以上房企盈利,其中,90家房企凈利潤過億,3家房企凈利潤過百億。

 

自2016年12月,中央經濟工作會議定調“房住不炒”之后,房地產行業增速明顯放緩,行業內部競爭激烈,頭部企業、中小企業發展呈現“冰水火”三重天!

 

頭部房企無論是營收還是利潤,均保持較高的增長,呈現出強者恒強的態勢。萬科、綠地控股、保利地產連續第6年穩居三季報營收、凈利潤前三甲(如下圖所示)。

 

并且,上述三家企業前三季凈利潤的同比增幅均保持在30%以上,與2018年同期相比,增速有所加快,保利地產增速18.04個百分點。


▲來源:公司公告、明源地產研究院

 

部分房企甚至與上半年相比,也出現了很高的增幅。比如中南建設,今年上半年歸屬母公司的凈利潤增長為41.55%,今年第三季度則為179.81%!

 

這些企業,是整個行業的王者。因此,在別人哀嚎之時,他們甚至還敢逆勢擴張。比如宣布要“重回前三”的保利地產,今年1-9月拿地金額為865億元,位列第三(數據來源于中指院),其于7月在地產融資一片哀鴻之聲中拿下150億公司債券批復,這不是一般企業能有的。再比如,近幾年,規模狂飆突進的金科,也在大肆掃貨,為明年沖2000億做準備。

 ▲來源:中國指數研究院


當然,幾家歡樂幾家愁,雖然大家都知道房地產行業賺錢,但是在嚴厲的調控下,依然有24家A股上市房企虧損!

 

24家虧損的房企中,虧損過億的有6家,虧損逾千萬的有13家,而這兩組數據,在2018年同期分別為4家、9家。

 

深陷債務危機并已提交破產申請的*ST華業,前三季虧損50.49億,虧損額同比擴大3626%,為前三季虧損最大的房企,也是近10年來同期虧損最大的房企!

 

上市房企尚且如此,還有大量未上市的更是如此。

 

這是一個越來越走向分化的市場——不少中小房企深陷危機,可大房企卻依然在逆勢擴張。


大房企跟自身比

增速也在下滑

需要尋找新動能

 

根據國家統計局數據,去年9月全國商品房的銷售均價為8727.67元/平方米,今年9月是9354.98元/平方米,同比上漲約7.2%。這個漲幅其實還是不錯的,因為1999年至今,我國商品房的年復合增長率約8.4%(根據國家統計局數據計算得出)。

 

可是,即便如此,分化的命運都已經不可避免了。事實上,即便尚在盈利的房企,差距也在拉大。統計數據顯示,前三季度,A股上市房企中利潤下滑的達62家,其中同比降幅超100%的有20家!

 

一些小房企,辛辛苦苦干了9個月,凈利潤只有幾百萬(比如ST山水894萬、匯麗B462萬、哈高科241萬),這點錢還不夠在一線城市買套像樣的房子。

 

如果再往細里看,即便是大房企,如果跟之前比,也有疲軟之態。比如,如果以季度環比來看的話,TOP3的凈利潤增速是負的;TOP10中僅有2家的凈利潤環比增速為正。部分房企的降幅高達百分八九十。

 

這印證了孫宏斌的那句話,雖然外人看這個行業很土豪,似乎躺著都可以賺錢,但那樣的日子已經一去不復返了,現在“要是掙一個億的話特別難,但是虧一個億特別容易。因為掙錢以后一堆事,虧錢之后什么都沒有。”

 

除非你賺一把就拿錢走人,不干了。只要你還在繼續干,就很難說自己到底是賺了還是虧了。

 

即便是萬科這樣的公司,也感到危機。在2018年度業績發布會上,郁亮在現場回答媒體提問時就表示,當我們說“活下去”的時候,是對自己人說的。萬科是危機感驅動的公司,而不是危機驅動的公司。

 

郁亮今年3月曾表示,萬科轉型的標桿之一是微軟,因為微軟探索轉型的過程值得學習……而比爾蓋茨最經典的名言之一就是:微軟距離破產永遠只有18個月!因為摩爾定律,計算機的性能每隔18個月就將提升一倍,價格下降一半。

 

房地產行業不是什么高科技,但當前形勢下,卻更加脆弱。部分百強房企,明源君半年前對話其總裁等高管時,還聽他們在描繪500億和沖千億的藍圖,雖然當時就對其目標有所質疑,但是僅僅幾個月之后傳出這些公司即將破產倒閉的消息時,還是感到十分詫異。

 

因此,過去幾個月各房企開啟“全員營銷”,下至最基層的員工上至副總裁,每個都有屬于自己的指標,完不成任務,輕則被罰款,重則直接走人。

 

730會議之后,恒大率先搶跑,大力促銷抓回款,可謂明智之舉!接下來面臨的行情可能還會更糟,提早準備好糧草才能心中不慌。想要生存下去,得靠三板斧——銷售、回款和現金流!

 

事實上,即便是頭部房企,在保住基本盤,保持地產開發業務穩步發展以外,也在謀求業績增長的新動能。

 

三季報顯示,除了開發主業之外,諸如物業管理、基建、產業地產、商業運營管理等的營收對業績的支撐也越來越大。

 

比如,萬科就在三季報中,闡述了其在物業服務、商業開發與運營、物流地產、租賃住宅業務上取得的新進展。


綠地前三季度,包括會展場館項目在內的基建產業實現的營收,更是超過了房地產主業——基建產業實現營業收 入 1389 億元(內部抵消后),同比增長 38%;房地產主業實現營業收入 1262 億元,同比增長 21%。

 

如果能上市,更是可解燃眉之急。碧桂園服務、雅生活服務等,上市之后,股價走勢都十分強勢。明源君注意到,今年已有5家物業企業在港交所上市,包括藍光嘉寶服務、鑫苑物業、濱江服務、奧園健康、和泓服務。保利物業、時代鄰里、興業物聯等也已向港交所提交了IPO資料。


這次真的不一樣了

行業洗牌還將加速

 

此前中國房地產市場有三年一個小周期的現象。因此,2016年930調控后,很多人認為,2017年“兩會”之后調控就會放松,落空之后覺得“十九大”之后會放松,再次落空后又期待2018年“兩會”之后放松……最近一次是寄希望于今年下半年放松,結果迎來的卻是融資的進一步收緊,以及730中央政治局會議“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”!

 

過去輪番出現的三小周期,在“房住不炒”的高壓下已經消失于無形,這次真的不一樣了!

 

因此,孫宏斌最近在民生銀行的不動產金融年會上說,改變經濟過度依賴房地產,已經是一個國家的政治高度和長期戰略選擇了,我們要理解這次的調控。

 

加速洗牌是毋庸置疑的,因為全行業都在進入“存量”的時期。

 

首先是市場規模。

 

除個別年份外,整個行業每年都有不小的增量——市場規模從1998年的2500億,增加到2018年的15萬億,增加了60倍,年復合增速達到23%,這樣的速度,以后別想了。

 

這意味著,整個行業的玩家,每年都只能在爭奪一個同樣大小的蛋糕(可能每年還會增或減一點,但幅度會很小),存量爭奪戰中,你搶到的每一口肉,都是從別人嘴里奪走的……

 

其次是信貸資源。

 

從停房地產信托(控制拿地),到查銀行信貸(控制杠桿),總量控制的思路下,不管是信貸規模、放款路徑、還是杠桿水平,都將在掌控之中。


今后負債總量管理情況下,想增加負債是幾乎不可能的,這種管理下,這個行業的杠桿肯定在下降。

 

前兩年去杠桿的大潮下,各類金控平臺“大資管”南柯一夢,興風作浪的大鱷們紛紛被打回原形,更何況是負債率高企的房企。

 

去杠桿,最先死的就是中小房企,因為沒有太多騰挪的空間。那誰去收中小房企的尸?答案顯然是大房企。

 

前幾天,孫宏斌在民生不動產金融年會上就明確表示,建議銀行支持頭部房企(百強),支持并購。

 

雖然其表示“建議了也沒用”,但明源君倒是對此比較樂觀。因為,對于負債率這么高的行業來說,一家略上規模的企業倒閉,風險的傳染性和涉及面是比較廣的,不僅涉及經濟還涉及民生(就業等),而收并購是解決風險最最快的方法。

 

因為,有業內人士調侃說,孫宏斌最近在民生不動產金融峰會上說的“放棄幻想”,是說給整個行業的建議,更是說給中小房企的建議——放棄幻想,速速賣我!從今年的一季報、半年報,再到三季報不斷分化的業績來看,這即便不是孫總的想法,但也會是事實。雖然“我命由我不由天”聽起來很燃,但也還有一句話“任何人都無法與趨勢為敵”。

 

當然,也不是一點生機都沒有。前不久,郁亮在媒體交流會上就表示,“不將房地產作為刺激經濟手段,給了房地產穩定發展、可預測的一種環境。在這種環境下,我們可以做一些長期的安排,如果行業處于波動狀態,很難做一些長期投資的安排。”

 

什么是長期的投資安排?每家房企都會有不同的答案,但答案絕不僅僅是房地產開發。而這里面,或許就藏著中小房企突圍的密碼,也有大中型房企業績增長的新動能。(作者:明源地產研究院執行主編、存量地產首席研究員  艾振強)

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