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地產圈里市值最高的公司,為什么會是他們?

  • 時間:2019-11-15 09:57 編輯:艾振強 來源:明源地產研究院
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摘要:此前,萬科南方區域媒體交流會上,被問及如何看待海天味業市值追上萬科時,郁亮回應稱:“市場給予了優秀公司合理定價,我們特別服氣。” 不服氣不行,今年前三季度海天味業的銷售凈利率為25.88%,萬科為12.77%,后者不到前者的1/2。

此前,萬科南方區域媒體交流會上,被問及如何看待海天味業市值追上萬科時,郁亮回應稱:“市場給予了優秀公司合理定價,我們特別服氣。”

 

不服氣不行,今年前三季度海天味業的銷售凈利率為25.88%,萬科為12.77%,后者不到前者的1/2。當然,由于我國現有制度下,房地產行業天生帶杠桿,因此,即便其銷售凈利率低一點,但營收規模和自有資金的收益率,依然傲視群雄。

 

然而,即便如此。資本市場給上市房企的估值卻非常低。經常有房企老總跟明源君吐槽:我們公司年銷售額都一千多億了,但市值才百來億,還不夠買一塊好地!有的房企旗下的物業公司市值竟然超過了母公司!最近長租公寓運營商青客在一片質疑聲中上市。不少開發商老總更是不明白,虧損企業都能上市,憑啥我的市值這么低?

 

調控固然是原因之一,但其實背后還有更深層次的邏輯。這也是為什么近年來房企在開發之外探索新業務的重要原因,下面,明源君來進行詳細剖析。

藉此,你也將看到,未來要怎么做,公司才能夠變得更加值錢。

 


01

物業公司和長租公寓運營商

都比開發商值錢

 

最近,物業公司又掀起一股上市潮,保利物業、鑫苑科技服務、興業物聯等,紛紛謀求在港股上市。

 

在所有已上市和即將上市的物業公司中,碧桂園服務顯得十分耀眼。不僅因為其市值位居第一,是其后數家的總和,而且今年以來(截止11月13日),其股價已經上漲了162.38%!

 

除此之外,今年以來漲幅翻倍的上市物業公司還有雅生活服務、中海物業、永升物業等5家。漲幅最大為佳兆業美好,達到了189.37%!

 

來源:明源地產研究院根據公開資料整理

注:統計截止日期為11月13日的收盤數據


而這些上市物業公司對應的母公司,即開發公司的漲幅則要遜色得多,最高的是花樣年,漲幅為46.67%。

 

來源:明源地產研究院根據公開資料整理

注:統計截止日期為11月13日的收盤數據

 

如果對比二者的估值,則差距更大。資本市場對上市物業公司的估值,普遍在30倍左右,上市房企的估值則只有5倍左右。換句話說,在資本的眼里,物業公司賺1塊錢凈利潤的含金量是房企賺同樣多凈利潤的6倍!

 

要說這是因為調控,并不對,因為本輪調控之前,資本市場給上市房企的估值也并不高。在2017年的時候,上市房企的估值曾大幅提高,但即便如此,距離物業公司的估值也還差得遠。

 

將長租公寓也納入進來進行對比的話,差距也是類似的。美國典型的長租公寓上市企業估值普遍在30倍左右,無論是自持運營的重資產模式,還是類似二房東的輕資產模式,均是如此。


最近,在一片質疑聲中上市的的青客公寓,由于尚處于虧損狀態,TTM更是為負數。


來源:明源地產研究院根據公開資料整理

注:統計截止日期為11月13日的收盤數據

 

眾所周知,自2015年以來,長租公寓從風口上的豬,變成摔到地上的豬,爆雷的運營商達到二十多家。然而,即便如此,其在資本市場的估值也超過上市房企!難怪有老總表示看不懂了。

 

 

02

值錢源于確定性強、現金流好

而且受周期的影響很小

 

上市房企的估值低,很多老總很委屈,但恐怕這種趨勢還將繼續下去。下面我們來詳細分析。

 

首先來看上市房企為什么不值錢。

 

對于上市房企的市值,馮侖說過一句很精辟的話:萬科等優秀房企,干了30年開發,現在市值也就2000多億,但是這個市值像冰棍一樣,你不繼續干開發,銷售額、營業額就會減少,冰棍就會化掉。

 

現如今,想要保持冰棍不化掉的難度越來越高。

首先,過去二十幾年來,整個房地產行業得益于快速城鎮化帶來的人口紅利,以及高杠桿等快速膨脹。目前,雖然我國城市化仍有空間,但外部環境已經發生根本性的變化。


比如,定調的“房住不炒”,比如很多一二線城市已進入存量時代(典型特征是每年二手房交易量超過新房的交易量),比如新的《物權法》頒布之后,舊樓改造的難度和成本都增加……這些外部環境,有許多是不可逆的。

 

其次,行業集中度提高之后,高手過招,危險系數也高。此前,整個行業無論大中小房企都能找到自己的位置,分得一杯羹。近些年,隨著行業集中度的提高,大量中小房企被收購兼并。這意味著,越到后面越是高手之間的較量。以前,我們總覺得大而不能倒,但高杠桿經營的企業,還真不好說,最近接二連三傳出百強房企深陷破產倒閉的傳聞,說明即便是規模房企,倒閉也并非不可能。


 

而且,地價和房價的價差越來越小。限價是一個方面,但是,如果站在更長遠的時間來看,這并非全部。

 

早在2016年時,權威人士在人民日報上撰文談房價時指出:樹不能漲到天上去。那么,“天”在哪里?


經過2015年以來的這輪大幅上漲,北上深的房價已經跟世界上大多數一流城市的房價很接近了。部分二線城市的核心區域,跟一線城市的房價也很接近了。未來,隨著經濟的持續發展,中國的房價還會繼續溫和上漲,但是像以前那樣的大幅上漲不會再有了。因為現在距離天花板的距離已經很近了。

 


整體來說,這個行業的規模依然還會非常大,但就像銀行股一樣,可想象的空間不大。這也是為什么早在前幾年,各大房企就開始在主業之外探索新業務的緣故。


然后來看物業公司等為什么值錢。


彩生活上市之后,大家發現原來資本市場對物業公司的估值那么高,于是紛紛剝離物業公司上市。原來跟母公司在一塊,只有五六倍的估值,剝離之后單獨上市,一下獲得了三四十倍的估值,對于碧桂園、雅居樂等來說,等于一下多了幾百億的財富。


無論是物業公司,還是長租公寓運營商等,都是第三產業——服務業。對于整個服務行業來說,我們可以按照公司業務構成和盈利模式,將其分成三類:基于技術,基于人力和基于有形資產的子行業。


房地產行業也屬于第三產業,其可以劃入“基于有形資產”這一范疇,簡單地說,就是土地。孫宏斌就反復講,只要地拿得足夠便宜,怎么樣都行,實在不行,你把地賣了也能賺點錢。


而物業運營和長租公寓運營,可以歸為“基于人力”的范疇,而且隨著規模的擴大,其還慢慢進入了“基于技術”的范疇。

 

下面,我們按照股神巴菲特的邏輯(一家企業的價值體現在未來現金流的折現,主要影響因子有:業務經營的持續性,自由現金流的增長和貼現率)來剖析,為啥它們在資本的眼里那么值錢,為什么他們應該值那么多錢。

 

第一,經營的可持續性強。物業作為很基礎的服務,將會長期存在,這一點毋庸置疑。對大房企來說,其本身就有很多物業,只要能達到一定水平,業主更換的概率很低,因此業務經營的持續性有保障。長租公寓也是如此,目前我國整體上已經不缺房子,但結構性依然比較缺,缺的是大中城市的。按照“租購并舉”的大方向,未來大中城市的人口,租房的比例將會持續上升,需求也是長期存在的。

 

第二,物業費通常是按年、半年或季度繳納,不少是提前繳納,只要保證一定的收繳率,物業公司可以有較多的預收款,現金流好。相比物業公司,二房東模式下,長租公寓運營商在前期需要較多的投入用于改造裝修,但租金通常也是提前繳納,與支付給原業主之間存在一定的時間差。雖然前幾年虧損,但正常狀態下(沒有不計成本瘋狂搶樓),越過臨界點,合約期內的后十幾年都是賺錢的……

 

第三,所謂貼現率,可以簡單地理解為利率,一個企業持續經營的穩定性越高,相應的貼現率也會更低。換個說法,你錢存銀行安全性很高,但收益較低;你也可以將錢投到收益高的地方去,但鑒于風險很高,你就會要求更高的收益。無論是物業行業,還是長租公寓行業,其都有弱周期性的特點。你總不可能因為經濟不好,就不需要物業服務了,或者不租房了。美國次貸危機爆發之后,各大開發商巨虧,而租賃的需求卻逆勢飆升(因為很多人在危機中失去了房子)。

 

第四,天花板高。增量開發板塊,很快就會有公司達到萬億規模,但是萬億之后咋辦?明源君跟很多房企老總交流過,他們都看不清楚。相比之下,物業公司、長租公寓的成長空間還很大。物業方面,目前全國大約有11.8萬家物管公司,市場規模約6000億元。很多居民還未能享受物業服務,或享受的服務很有限;行業整合的空間也十分巨大。長租公寓方面,目前的市場規模約1.5萬億,2030年會增長到3萬億,而目前機構的滲透率大約只有5%,遠低于歐美發達國家,簡直就是一塊處女地。


如上所說,這兩個行業逐步進入到了技術的范疇之后,不僅使得其效率提高,成本降低,而且進一步打開了業務成長空間。

 

比如,雅生活服務近年來增值服務的收入增速一直很快。自如COO梁占華介紹,自如一直以來都在不斷的用科技手段來簡化和提升入住的體驗和轉化訂單交付的流程,租房、退房,租客住進去之后所有的管家服務、保潔服務全部在APP上解決;每間房子有幾個插座,插座在哪里,都有明確的數據;其表示,通過人機交互的方式把規模效應、數據積累下來,可以知道租客的喜好,更好的提高他的體驗——可以跟電商合作,租客買了東西,東西自動就放進冰箱里了,還可以買一個電影的版權推給租客,因為幾百萬租客的規模,基本相當于是一個院線的感覺了。

 

綜上所述,物業服務、長租公寓都是消費升級大潮中,服務消費中的優質賽道(雖然長租公寓運營商需要忍受短期的虧損),因此,在資本市場上更值錢。

 

 

03

城市已由建設進入運營階段

能持續創造收入和稅收的公司

才是好公司,才能更加值錢

 

除以上邏輯以外,明源君認為,以物業公司、長租公寓運營商等為代表的運營類公司,比上市房企更值錢的緣故,在于其代表了城市未來的發展趨勢和政府的核心訴求。

 

眾所周知,過去有一些很牛的城市,現在走向了衰敗。為啥?用趙燕菁的話說,所有城市的失敗跟企業失敗是一模一樣的:有資本建城市的很多,能創造足夠收益活下來的卻很少!

 

對于城市化率已經很高的城市來說,矛盾的焦點不再是資本不足,而是收入不足,是現金流不足以覆蓋一般性公共服務的支出。對很多城市來說,現在單位面積能夠產生多少稅收,比能夠一次性賣多少錢要重要得多。

 

換句話說,城市要由此前的建設階段,進入到運營階段。運營就是要創造持續的收入,能夠不斷貢獻稅收,而不是一錘子買賣。

 

所以,不少房企,即便不做長租公寓,不發力物業等,但是,也在朝城市運營商的方向努力。因為即便是最現實的需求:


一,你不做運營很難拿到核心城市的地;二,好的地塊,拿一塊少一塊,如果建好就全部賣了,還得重新找下一塊地。

 

此前,孫宏斌表示,地產開發還有很大機會,沒必要搞多元化,但最近兩年,融創在文旅等領域的布局很大手筆。2019年初,融創圍繞“地產+”美好生活,全新布局四大戰略板塊,融創地產、融創服務、融創文旅與融創文化。融創認為,文旅板塊將成為企業未來新的價值增長點。

 

其實大佬們心里都清楚,做成什么樣的公司,在未來才會值錢。

 

用萬科郁亮的話說,能否滿足老百姓對美好生活的需求,是判斷產品和企業優秀的重要標準。

 

如果明白了這些,也就不會對青客虧損還能上市、物業公司比開發估值高感到不解了,對未來應該做些什么,更加清晰和堅定了。(作者:明源地產研究院執行主編、存量地產首席研究員 艾振強)


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