逸品尚居

綠城的保障房,為啥能秒殺別家商品房?

  • 時間:2019-11-20 09:01 編輯:王恒嘉 來源:明源地產研究院
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摘要:保障房在很多人心目中,是檔次不高、外觀一般、未來市場價值有限的代名詞。綠城管理的保障房,卻經常打破這種刻板印象。近2年,明源君看到過的新聞就包括:● 綠城代建的安置房----紫薇公寓,在交付9年后,二手房價格比周邊商品房要

保障房在很多人心目中,是檔次不高、外觀一般、未來市場價值有限的代名詞。

綠城管理的保障房,卻經常打破這種刻板印象。近2年,明源君看到過的新聞就包括:


 綠城代建的安置房----紫薇公寓,在交付9年后,二手房價格比周邊商品房要高出7000元 /㎡。類似的案例還有不少。

 綠城管理代建的幾個安置房項目交付后,“顏值”很高,讓“最美安置房”成了網絡熱詞。周邊商品房業主也紛紛表示羨慕。

有個安置房項目拆遷,推進很不順利。后來,當地居民聽說以后的房子是由綠城來代建,有400多戶連夜簽約。

……


之前,很多人認為綠城造的房子之所以好,是因為綠城是業內公認的豪宅專家,不惜成本,將房子當藝術品造。

可政府出資的保障房、安置房,其建安成本是相對固定的。為啥綠城做出來還是很不錯,甚至遠超周邊商品房呢?

下面幾張都是綠城代建的保障房項目的實景圖。如果其他房企掌握了相關技術,是不是也能在成本有限的情況下,做出同樣高品質高顏值的房子呢?


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為了搞清楚綠城的秘密,我們先來看一個細節。

下圖,是同一個施工單位,在同一個城市的相鄰項目,用完全相同的材料,做出來的不同效果。左邊是某房企的,右邊是綠城管理的……


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明源君最近拿到了綠城管理很多內部資料。研究以后,明源君發現:

表面來看,綠城管理做的事情,大家好像都在做。但是,綠城管理有“綠星標準”這套體系,并且在每個階段都做得更細致、更用心,讓標準完全落地。這些“量”的積累,最終產生了“質”的差別……


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同樣的5個環節

不一樣的操作


綠城管理內部總結自己工程營造的經驗,主要是以下5個方面。仔細一看,他們并沒有什么特別之處,這似乎是很多房企都在做的。


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下面,我們來仔細剖析一下,他們把這幾個環節都做到什么程度了……


一、針對保障房客戶,進行全面的、有針對性的調研,并最終落實到設計


很多保障房項目不做調研,而是直接把其他地方的設計,根據經驗“復制”到當地,這樣一來,雖然省事,卻肯定會有很多水土不服。

綠城管理做保障房,首先采用城市主流居住區設計理念,風格和綠城商品房體系保持一致;其次一定是在充分調研的基礎上。調研包括以下2個方面:


1、針對原住民進行深度調研


比如杭州紅五月保障房項目,項目團隊就針對紅五月村共約5334名村民進行了年齡層分布研究,并對各年齡層居住需求進行分析。

武義保障房項目,涉及600多戶村民,項目團隊對其中100名村民,面對面進行了15次調研。

而且,這些調研并不是簡單的打勾選擇,而是開放式的,下圖就是武義保障房項目原定的調研重點,和最終確定的村民關心重點,可以看出,有新增選項。

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2、針對周邊已交付安置房及商品房進行調研


綠城管理認為,針對安置對象進行調研固然重要,但是也有缺陷,因為很多保障對象,之前并沒有入住現代化小區的經驗。他們的想法,只有比較理想化的一個大致方向,而很多細節,只有入住以后,才會發現。


針對這個問題:

綠城管理會對自己操盤的安置房小區,周邊的相關單位、部門,以及其他已經入住的安置小區的居民、物業,進行問卷調查和深度訪談。也會對周邊已交付商品房進行調研,分析當地客戶對住房的主流喜好。


在上述2方面調研的基礎上,綠城管理才會形成項目產品定位報告,用來指導方案設計。

比如:

如果原住民熱愛戲曲文化,就在建筑的公共空間設置戲臺;原住民如有辦紅白二事的習俗,就會統一設置禮堂之類的空間;原住民群體如有農作習慣,會設置儲藏間;此外,設置大的交流空間,以滿足原住群體集會、聊天、活動需求……


杭州的海潮雅園在戶型設計上,規劃有65、90、110、140平方米四個面積段的產品。這不是拍腦袋想出來的,而是事先與原住民多輪溝通的結果。其中65平方米三房朝南的戶型,一般都是老年人住,或者計劃出租的。


充分了解和滿足居住者的精神需求,在保障房的建設中有重要意義,民風民俗設計,已經成為政府代建相關標準---“綠星標準1.0G”的標配,從民風民俗及習慣的調研、到當地民俗文化傳承設計等,都會在項目評分里有所體現。

 


二、標準先行,嚴控招標、合約、工程策劃3個環節,讓綠星標準落實到項目細節


綠城樂居集團總經理駱祎認為,標準重要,標準落地更重要。綠星標準的落地就是綠城管理的精益化管理動作。

集團在眾多項目基礎上建立起來的各種標準,以及通過項目調研得出的個性化細節,最終要落實到項目本身,就要嚴控招標、合約、工程策劃3個環節。


1、多輪評審與優化,把集團的優秀管理制度融入項目招標文件


武義項目,在充分與委托方及政府職能部門溝通后,由項目部牽頭先后組織13次討論會,修改招標文件23稿,才將集團的要求、標準、理念完全融入招標文件之中。


2、工程策劃,是工程預演和工程難點管控的有效手段


招標、合約兩步,讓集團標準的實現,有了法律以及條文上的保證。

而要保證各種細節的完美,必須要依據項目綜合情況,梳理本項目的特點,再結合集團的各項管控要求,做細致的工程策劃。


下圖是綠城某項目的工程策劃書和關鍵節點工作責任清單,其細致程度大家可以感覺一下。


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下圖則是武義安置房項目3個階段的場布策劃。


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這個策劃遵循五大原則:

1

最大限度地縮短場內運輸距離,減少場內二次搬運;

2

現場地面、道路應作硬化處理,并樹立有效的排污系統;

3

現場分階段(基礎、主體、裝飾)布置,力求緊湊,少占用施工用地;

4

符合環保、消防等要求;

5

生活區與相關辦公區、生產區分開。


一般項目,會針對項目最復雜的1、2個部分,制定專門的施工方案。

而綠城管理每個項目,細化的專門施工方案有時候是2位數,下圖是武義項目的部分施工方案。


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做完工程策劃以后,綠城管理還會運用BIM技術對項目進行全過程預演,一般來說包括下面3個方面——


場布優化:利用BIM場布模型,對臨時設施的位置及交通路線進行合理優化,為現場安全文明施工、綠色施工提供有力支持;并實現施工現場標準化作業。

全過程施工模擬:施工風險預估,提前對危險場所進行預判,明確一級危險區、二級危險區和三級危險區。

節點深化:利用BIM技術進行三維可視化判斷節點的合理性。


這個環節作用是巨大的,比如,武義項目在建模過程中就發現了22處建筑問題,56處結構問題。其中包括構件標高、構件重疊凈高不足等問題。

最終通過多專業合并檢查,發現了眾多的碰撞點,并逐一解決。


三、對圖紙逐一評審,努力實現項目成本管控終極目標:零聯系單


項目圖紙做法是否合理可行且經濟?與招標清單是否相符?

項目的成本管理部門會對樣板清單進行分析整理,通過會議形式,規劃設計部及工程部對圖紙做法逐一評審,進行優化。通過優化可縮減成本,通過評審可減少施工過程中聯系單的發生概率。


四、三個樣板先行,每個樣板都要努力做到完美


樣板先行,這是大部分房企都會做的,而綠城管理內部的樣板先行,則做得更加細致。除了標準、流程嚴格之外,其項目工作人員對自身要求也極高,更加注重于實體工藝樣板和交付樣板的評審和檢查驗收,對現場施工人員和監理完成技術交底和培訓合格后,再大面積施工。


首先是展示工藝樣板。

這些樣板主要集中體現工程施工的工藝工法及施工要點,對施工進行前置指導,在各標段首批±0前完成,并在場地內集中展示。兼顧了施工交底、指導功能,與人員參觀、體驗功能。項目工地開放日中它也是重要的展示元素。


綠城管理要求每道工序開始前必須先做樣板,經評審后才可以大面積施工。其中外立面等重要評審是集團完成的,還有一些則是項目本身評審。


可不管是哪個級別評審,都很嚴格。

以武義項目為例,其樁基階段的鋼筋籠加工制作樣板,是項目層級評審的,但卻先后制作了三次,才通過評審。


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因為把工作都做到了精益化,所以綠城管理保障房的項目的工藝樣板展示,基本水平都是下圖這樣的。


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其次是實體樣板。

這種樣板就在施工的樓內,主要供項目施工班組、監理、工程分管人員交底,并利于提前發現設計、施工中的錯誤、缺陷及不合理性,指導后續大面積施工。


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最后是交付展示樣板。

是按照合同交付標準做的,作為施工與驗收的參考。


綠城管理認為,“樣板先行”的意義有以下一些:

1

將設計要求和質量標準具體化、實物化,樹立施工標桿,引領后續標準化施工,有利于工程施工中重要工序與關鍵環節的質量管控。

2

提前檢驗施工工序、工藝工法的可操作性、效能,以及與成本的關系,最大程度避免后續工程質量問題的出現,提高工程品質;

3

提前檢驗交付戶型的功能性、交付標準是否滿足需求,避免后期返工、客訴等情況的發生;

4

工程管理人員與施工班組提前學習、熟悉施工工藝,利于提前落位優秀班組。

5

展現企業形象,創造雙標化工地,表明綠城對產品品質管控的決心。


不論是工程策劃還是樣板先行,都以綠星標準的“品質目標”這個指標作為導向,在綠城內部,做出高品質的項目,其榮譽感高于銷冠。




五、對整個施工過程進行嚴格管控,反復交底、反復考試、反復檢查,保證每一個重要節點責任都能落實到人


定好標準,做好樣板,最后就是如何把樣板的高標準復制到整個項目了。綠城管理的經驗,是要做好以下幾個環節:


1、對項目管理人員進行嚴格選擇、培訓、考試,保證他們全面掌握施工標準和技術細節


根據綠星標準,綠城會對項目管理人員的職稱、工作經驗、過去合作方的評價,進行全面的評估打分,保證每個項目的管理團隊都是有匹配的背景和能力的。

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團隊確定以后,還會進行培訓、考試,保證他們能與時俱進。比如杭州九喬項目,就組織多次學習,并進行多次考試,其中還包括飛行檢測考試。


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2、對施工單位、施工人員反復交底,不厭其煩的交底,直到他們完全理解相關標準


一般的項目施工,每個階段能有一兩次交底都不錯了。

可綠城管理很多保障房項目的交底,是幾十次。比如,杭州九喬項目的交底次數,就達到了40次!


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3、選擇優秀班組進場施工


綠城管理的項目,在工序開展前即做好班組的考察,選取優秀班組進場施工,在進場后考核樣板,考核不通過一律不準使用。


4、組織多層次、多角度的檢查,查出問題馬上處理,重要節點責任不管多久都能落實到人


比如杭州九喬項目,針對樓板厚度的質量通病,采用了如下三種控制措施。


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該項目的“實測實量”,則安排了如下5步,并嚴格執行。


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而集團,也會對整個集團的項目進行各種突擊飛行巡查,僅2019年第三季度,集團完成工程巡查259次,巡查項目45個。


一旦查出問題,馬上就會處理,以儆效尤。比如武義項目,在施工中就曾作出如下處理:


更換項目經理1名,淘汰監理3人

更換泥工、木工等班組若干。

工作聯系函涉及處罰金額300000元。


5、所有的施工過程、建筑材料,都可追溯,責任能落實到人


工藝之外,和項目質量有關的就是材料了。綠城的《項目運營手冊工程弦之建安工程分弦》和《樣板管理實施標準》中明確了各分部、分項工程及關鍵部位、關鍵環節的質量責任人,通過質量責任追溯制度、崗位責任追溯制度、分部分項的停止點、見證點檢查要求,督促現場施工使用材料與用于陳列室內展示材料一致,保證工程質量的可追溯性。


綠城管理一直致力于建立自己的“合格供應商庫”,以更好地匹配優質政府建設項目需求。在供應商指標上,綠星標準從設計類、施工材料類、服務監理類三方面提出了明確要求。

比如材料供應商,綠星標準中相關部分就是非常落地的,其對門窗供應商的評價打分,就細致到下圖中的程度了。


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綠城管理總結項目營造經驗、分析工程質量管控要點,形成了各工程階段停止點、見證點內容清單,并制定了各類《停止點及見證點檢查表》。


總包單位施工到停止點和見證點時,應無條件停止下道工序施工,待綠城管理和監理單位檢查通過,留存管理記錄及影像資料后,方能進入下道工序施工;若未經檢查擅自進入下道工序,將被責令返工并處以罰款。


停止點、見證點貫穿著項目整個建設過程,可以說是綠城材料可追溯制度最有力的保障。其密集程度,也多于一般項目。這保證了每個節點的建設者、檢查者,都非常明確,心里都很清楚自己應該承擔的責任。



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不斷豐富地標準體系

隱藏著綠城的野心


我們前面看到的是綠城的產品標準,如何一步步落地成為項目的完美細節的。下面我們來看看這套標準本身。

綠城管理把多年來代建所積累的產品和服務的標準,梳理成了“綠星標準1.0”。它包括產品、運營、服務、供應商四類指標。


這套標準還有自己的細分標準,比如政府代建相關標準就是“綠星標準1.0G”,它和通用版綠星標準最大的區別之一,就是添加了“民風民俗設計”模塊。如下圖所示:


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上圖中的每個模塊,都經歷過一個反復研究和進化的過程,已經相當細致了,可以在百分制下對每一個項目進行打分。下面是其部分產品指標:


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而其評分標準,則是更加細致的,已經細化到具體材料、工藝了,如下圖所示:


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綠城管理在前不久舉行的第八屆工地開放日啟動儀式上,對首批政府代建星級項目進行了綠星授牌。也就是說,以后綠城管理的保障房都是要根據上面說的這套標準,進行打分,并評定星級的。


明源君之前曾經提到過,綠城管理對于做綠星標準這件事,其實背后藏著綠城管理整合國內代建市場的野心。(點擊后面超鏈可閱讀:綠城的野心!用一個標準,團結全國中小房企,和千億巨頭們一決高下


簡單來說,綠城管理打造綠星標準的目的,就是要建立一套代建方、委托方、消費者、供應商4方都認同的話語體系,選擇彼此適合的合作方,通過標準讓大家對好房子的認知達成一致。其思路如下圖所示: 


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比如政府代建標準“綠星標準1.0G”的目標,是努力讓政府代建項目有一套體系化的營造標準,從而規范政府代建行業。目前已經有地方政府采用綠城的標準作為政府標準了。


當然從綠星標準整體來看,其目的是要規范和推動整個代建行業的發展。目前國內敢說自己的標準、品質比綠城高的房企,很少,綠城感覺自己應該擔起這樣的責任。


而一旦綠城的標準成為行業標準,其能獲得什么,是不言而喻的。



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