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寫字樓空置率太高,怎么辦?這十幾位資管大咖給出了絕對落地的解決方案

  • 時間:2019-11-21 08:46 編輯:田甜 來源:明源地產研究院
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摘要:2019年經濟下行給商業地產運行帶來了前所未有的挑戰,如何應對寫字樓空置率上升,成本劇增的困局?如何接受科技創新給行業帶來的變革?2019年11月14-15號,由COMIN中國建筑運營管理學院主辦,明源云空間、國貿中心等協辦的2019年中國建筑

2019年經濟下行給商業地產運行帶來了前所未有的挑戰,如何應對寫字樓空置率上升,成本劇增的困局?如何接受科技創新給行業帶來的變革?


2019年11月14-15號,由COMIN中國建筑運營管理學院主辦,明源云空間、國貿中心等協辦的2019年中國建筑運營&資產管理峰會在北京舉行。寫字樓運營商、資本方、五大行等商辦市場的參與者齊聚一堂,討論解決之道。


大咖們一致認為,盡管寫字樓市場在寒冬,但是冬天過去了,你若不能做第一顆發芽的種子,春天來了跟你也沒有什么關系。所在現在寫字樓運營商要改變思維,鍛造自己的硬實力,以便在春天來臨之時,順利發芽。


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商辦市場中

  園區辦公樓正在從CBD“偷人”

寫字樓的絕對需求面積在下降


據報告顯示,2019年前三季度,北上廣深的空置率分別為13.8%、12.5%、3.7%、21.2%。相較于第四季度,除了廣州,剩余三個城市的寫字樓空置率均上浮,其中深圳上浮最為嚴重,當然這也和深圳寫字樓租賃新增供應量最高有關。


從市場端的變化來看,產業園區的辦公樓、聯合辦公均在不同程度上吸引CBD辦公人群,且因科技的發展,企業整體辦公空間需求在降低。


一、經濟下行,很多科技企業開始遷往產業園區辦公樓


科技型企業現如今越來越青睞產業園區辦公樓,這一比例從20%上升到30%,幾乎每3個客戶中,就有1個選擇產業園區。


一名資本界人士談到一個很現實的情況,一個科技企業可以上海松江租1.5塊的寫字樓,也可以在浦江鎮找到3塊的辦公樓,當經濟不好,有壓力的時候他為什么要堅守在7塊錢的寫字樓。且郊區產業園區,容積率1.0,庭院式辦公。


所以很多企業基于自身發展和員工留存率考慮,開始逃離中心CBD,選擇到位置稍偏,但是交通還不錯的郊區產業園,辦公環境好,租金便宜,他們何樂而不為。


另外高力國際華北區總經理嚴區海表示,據自己的觀察,租戶對共享辦公有一定需求,因為于很多租戶來說,經濟不景氣的情況下,他們急需減少現金流,而共享辦公滿足了他們的需求。


二、科技發展引發辦公形式轉變,寫字樓的絕對需求面積在下降


中央財經大學柴鐸教授認為,除了經濟下滑壓力、市場競爭壓力,寫字樓空置也受市場需求的影響,隨著科技的發展,企業辦公形式更加靈活多樣,導致市場絕對寫字樓面積的需求下降。高力國際嚴總也認同這一看法,他認為整體來看,企業辦公面積在降低,各家企業都在思索怎樣才能更有效率。



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CBD仍是一些企業的首選

寫字樓產品有結構性需求

空間靈活高效性

體驗感將是租戶關注重點


寫字樓空置率高已是不爭事實,但這看似糟糕的行情下,仍有一些希望可以捕捉,有一些結構性需求可以捕獲。


一、金融、投資仍鐘愛CBD寫字樓


每個行業客戶對寫字樓的要求不一樣,雖然有些科技企業開始逃離CBD,但是金融、投資公司卻仍然希望待在CBD,甚至想要租在超甲級寫字樓,環境高大上,符合金融氣質,利于塑造企業形象,接待客戶。


上文提到3個科技客戶中,1個跑到園區,仍有2個留下來。寫字樓運營商關注這些租戶的辦公需求,提升他們的黏性。


二、無論是金融還是留下來的科技企業,租戶期待辦公空間更高效、靈活、體驗感強


無論是哪一類租戶,寫字樓運營商需要明白,如今職場人對辦公環境的要求跟以往大不一樣。只有抓住他們的痛點,才能不懼空置風險。且這種需求痛點包含客戶和客戶員工兩者。


戴德梁行大中華區租戶研究主管Shaun Brodie認為不同時代的人對于辦公場景的需求大不一樣。


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(租戶的辦公需求變化)


且國內寫字樓運營商需重點考慮千禧一代的辦公需求,因為他們在總人口中占比高達25%,為3.51億人,數量多于美國的人口總數。


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(中美千禧一代人數對比    圖片來源:Shaun Brodie演講PPT)


他表示這一代人,注重辦公體驗,追求辦公環境的優質、健康,期待社交、文化和情感連接。


同時對于租戶而言,他們對寫字樓空間有這些需求:

能提升員工效率,激發員工創造力;

提升運營管理效率和空間使用率;

更低租金,更短裝修時間,更低能耗,降低成本;


寫字樓市場確是愁云慘淡,但是不容忽視的是在這層陰云下,仍有結構性的機會。比如提升辦公空間體驗,創造好的產品。


同時也可結合當前產業園區好的發展態勢,創新招商方式和經營方式,這些都是寫字樓運營商可考慮的思路。


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   打造高效、靈活、敏捷的辦公空間

為企業和員工全方位提升服務

運用產業園思維運營寫字樓,讓客戶不想走


客戶來不來你家寫字樓無法強求,但是你可以利用自己的價值“勾引”他,留住他。


一、關注結構性產品需求,打造好產品和服務,將自己的競爭優勢上升到價值層面


一些企業的絕對用工面積在降低,更加注重辦公空間的靈活性和效率。但同時企業也在追求更靈活的空間,節約成本,提升員工效率。


此外寫字樓業主也應該脫離空間載體,提供一些能增加企業黏性的企業服務和員工服務,使自身的競爭優勢上升到價值層面。


1、提供靈活、高效、敏捷的辦公空間,滿足企業需求


減少空間的隔斷,增加空間靈活性。考慮到一些寫字樓客戶需要更為靈活的空間,一些新的建筑形式也發生了改變。


比如華潤前海大廈的一個標準層,屬于十字核心筒設計,有多達四面企業形象展示墻。承重柱緊貼幕墻,創造出幾乎無柱的室內空間。也就是說,整個室內接近空無一物,客戶想怎么布置就怎么布置,平面使用效率和靈活性非常之高。


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高效的空間打造,提升工作和開會效率。比如字節跳動的空間內,每一個休息的地方都會設置大量的白板和馬克筆,簡短的時間都可以寫寫畫畫討論工作,很多工作問題并不一定在辦公位上解決。


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(字節跳動的采訪間和公區白板設計  圖片來源:知行曉政蔡家偉演講PPT)


又如百事集團,專門設置了30分鐘的會議室,進去之后就開會倒計時,30分鐘之后燈關掉,也沒有座位,大家站著開會,這樣來提升員工的開會效率。


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(圖片來源:知行曉政蔡家偉演講PPT


敏捷性辦公,提升辦公空間的使用效率。高力有個數據顯示,他們監測到有一個辦公空間,平均的辦公使用率只有56%,峰值的時候是66%,谷值的時候是32%;且會議室的總體平均使用率只有29%,非常低;他們絕大部分的工作(差不多80%)需要跨部門的合作;且60%的同事不想在以前的工作方式工作。


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(圖片來源:高力國際嚴區海演講PPT)


基于這個數據,表明辦公空間內并不需要那么多辦公座位,特定崗位比如財務人員、HR有固定的的座位,具體哪些崗位可以流動,主要根據企業的性質而定,且不能一味強調全流動,這樣也會產生損耗。


比如之前明源君看到的一個科技辦公室,采用的是移動辦公形式,所有的員工沒有固定工位,敞開辦公區的工位是按照1:1.5的數量進行配比,即100個工位可以滿足150人的辦公。


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這種辦公的形式,一些觀念偏傳統的企業一下子還接受不了,但鑒于其契合當下新興經濟形態下組織的變革,未來一定會有越來越多的企業接受。


2、人性化的空間小細節,體現對員工的關懷

 

空間里有非常多值得研究的東西,比如顏色、濕度、通風、燈光,茶水臺怎么擺、掛衣服的地方怎么設計……

 

納什空間CEO張劍表示,對于怎么使辦公環境更加人性化,納什空間從一把椅子開始,因為椅子是一個屁股決定腦袋的問題。


比如在北京招一個稍微好點的程序員月薪要3、4萬,但你只給他坐三百塊的椅子,并不舒服,程序員坐久了,容易得頸椎病,會影響工作效率。因此,納什空間一律采購國際一線品牌的椅子,雖然價格貴,但對辦公效率的提升非常有幫助。


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3、為企業和員工個人提供全方位服務,讓他們感動到哭


①針對企業的服務,孵化服務或者對接服務


因為寫字樓運營商作為大樓的管理者,可以可以針對自己對租戶情況的了解,幫忙對接資源,促成客戶之間的合作。比如某寫字樓運營商撮合一保險租戶A和一設備制造商B合作,B買了A的保險,A用這筆險資再來投資B,兩者形成一個良好的企業合作關系。


或者有資金實力的運營商可以選擇孵化一些企業,華潤置地內部就設立了“潤加速”專門做這塊業務。


②針對企業員工,生活和工作均不辜負。


關心員工的生活。有高端寫字樓運營商針對寫字樓里白領,往往因工作繁忙無法顧及家里老人和孩子。從此著手,為客戶提供服務。


比如高端客戶家里的老人生病需要住院陪護,小孩子上學需要接送,提供相應服務,免去客戶的后顧之憂。


此外,考慮到很多年輕女性不敢生孩子,害怕生了沒人照顧。或者女性生了孩子職場不能延續,會長期請假,在寫字樓內打造關愛女性的0-3歲市場的幼稚園,白領們上班的時候,可以將小孩托管中心。


此外,針對一般公司的高管會配有司機,一棟樓幾十上百個高管,可提供共享男女司機為高管服務,省去了一個公司需要配備若干司機的成本花銷。


關心員工的成長。比如針對白領員工,華潤經常舉辦一些干貨講座、圈層社交活動和藝術觀賞(如電影話劇)等多元服務,踐行“快樂工作,優雅生活”的理念,打造良好的工作氛圍。


二、寫字樓運營商須有產業園思維,重視入駐企業關聯,同時學會抓大放小


柴鐸教授認為我國城市發展已經進入到了第三階段,高端產品需求成為推動未來市場發展的主要動力。而寫字樓在此過程中要注重篩選客戶,因為好的客戶跟你之間會形成良性的互動,互相提升對方品牌價值。


1、寫字樓運營商需要擁有產業園思維,重視入駐企業關聯


這種篩選并不是簡單的要某些企業,不要某些企業,而是在篩選企業的時候植入產業園思維,重視企業之間的關聯,集聚效益和規模效益。


畢竟于企業而言,他到你的寫字樓,在發展壯大過程中,接受這個寫字樓內的各類專業服務,從100發展到500人,他會覺得除了這個地方,其他地方都不太適合自己。這樣你就有了自己的核心競爭力,更利于招商和企業留存,提升企業黏性,降低空置風險。


2、租戶管理上要學會抓大放小,關注重點租戶


某高端寫字樓運營商表示,寫字樓的經營方式跟商業很不一樣。特別是租戶的安排,大有學問,在經濟下行下,更是要有著重點,需要牢記“漢堡理論”。意為一般大客戶都會往高層走,但是大戶未來的擴租過程中,并不能加層。比如說這個樓有20層,上面4層是一個大戶,往下走還是大戶,那這樣大戶擴層就很難受。


一般來說,17—20層是大戶,15、16有意變成小戶,等未來大戶擴存的時候把小戶想辦法替換掉,以此保有大戶的黏性。


三、利用數字化,搞清楚自己有多少資產,資產具體情況,定期維護更新


一些開發商早些年因自持要求,或主動或被動的持有一些商辦物業,早些年好租,后期并不注重保養維護,甚至有的還搞不清楚自己的資產情況,所以一些資產的空置率很高,租金也提不上去,資產價值無法提升,無法實現有效退出。


所以開發商一定要實時洞析自身資產情況,有效管理其資產。使用一些資產管理軟件比如明源云資管就顯得尤為重要。它可以讓所有數據在線,可以做到資產到人、資產到庫、資產有數,從而實現定期維護更新不疏漏。


小結


作為“經濟晴雨表”的寫字樓,空置率高有經濟的影響,但更多應立足自身,尋找原因,畢竟資本市場永遠不會辜負優質資產。要做到如此,一套完整的資產管理邏輯必不可少,前期選擇好物業,后期重視物業的運營管理,這樣才能收獲好的出租率,實現自家物業的保值增值,實現有效退出。


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